用語集

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ア行
エリアマネージメント 従来、個別の建物・施設ごとに行われていた、防犯管理や防災管理などのセキュリティサービスや、自動検針や廃棄物管理などのユーティリティサービスなどの管理サービスを、地域・街区といったエリアに拡張、発展させていくという「考え方」であるとともに、個別の管理サービスを統合的に実施するための仕組みでもある。

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カ行

クリームスキミング

cream skimmingの直訳は、「おいしいとこ取り」。公共サービス(交通、通信、運輸、エネルギー、福祉など)が規制緩和されて民間企業が新規参入する際、収益性の高いところにサービスを集中させ「おいしいとこ取り」することを指す。例えば、鉄道会社やバス会社は利用客の多い幹線を朝夕ラッシュ時のみ運行すればもっとも無駄なく高い収益をあげることができるが、それでは公共性は保たれない。在来の事業者が幹線での収益を元にローカル線を維持している状況で、新規参入組が収益の高い部分のみに参入すると、在来組も低収益事業を切り捨てざるを得なくなり、ユニバーサルサービスを維持することが困難になってしまう。近年、構造改革の流れの中で、長年にわたって独占・寡占状態にある公益事業で規制緩和・新規参入が相次いでいるが、在来事業者は送電網や回線網、配送網などで必ずしも収益性の高くない部分も維持しなくてはならない。ここに、官による規制、介入が必要とされる理由がある。

景観法

都市、農山漁村等における良好な景観の形成を図るため、良好な景観の形成に関する基本理念および国、地方公共団体、事業者、市民の責務を定めるとともに、景観計画の策定、景観計画区域、景観地区等における良好な景観の形成のための規制、景観整備機構による支援等所要の措置を講ずるための法律。わが国で初めての景観についての総合的な法律。2005年に施行されている。景観法の制定により景観に関する既存の条例の法的根拠が明確となるだけでなく、一定の強制力の行使も可能となった。

権利床

権利床とは、権利変換計画により従前資産の評価に基づいて権利者に権利変換されると定められた施設建築物の床。つまり従前資産の対価として、権利者の所有となる再開発ビルの床を取得する部分を指す。また、権利床(取得床)以外の部分を保留床(処分床)という。

コンバージョン

建物の構造を生かしながら改装を施し、本来とは別の用途に再生すること。建物を壊して建て直すスクラップ・アンド・ビルドに対する考え方で、環境負荷の軽減、予算削減といった実質的な利点に加え、歴史・文化資産の保存や土地の記憶を伝えるという観点からも注目が高まっている。(conversion:転換、改造)

コンパクトシティー

機能を中心部に集中させた都市のこと。機能を集めることによって、相乗的な経済交流活動が活発になり、中心市街地の活性化が期待できるとされる。都心居住を進めることにより職場との距離が縮まるため、通勤混雑緩和やCO2削減等環境面での効果に加え、高齢者が歩いて商店街や公共施設を利用できるなど福祉面での効果も期待できる。徒歩による移動性を重視し、さまざまな機能を比較的小さなエリアに集中させ、環境を優先させたデベロップメントである。民間開発の中に役場、駅等の公共施設を含み、また、規制や規制緩和を組み入れる例も多く、公民連携となるケースが多い。

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サ行

サステイナブルシティ

直訳すると「持続可能な都市」となる。住民組織、行政が連携し、環境保全、経済発展、生活の質の向上を、相互依存させながら、都市構造を形成するもの。

シビルミニマム

ナショナルミニマム(national minimum)という概念をもじった和製英語。ナショナルミニマムは社会的に認められる最小限度の国民生活水準のことであり、国家が広く国民全体に対して保証すべき必要最低限の生活水準とされる。一方、シビルミニマムは市民レベルで維持すべき最低限度の生活水準を指し、自治体が住民の生活のために保障しなければならないとされる。一般的に、ナショナルミニマムよりもシビルミニマムの水準の方が高い。

ストリート・ファニチャー

直訳すると「街路上の家具」であるが、道路、主として歩道上に設置される様々な装置。たとえば、ベンチ、電話ボックス、外燈、ゴミ箱、標識、プラントボックス等を指す。路上施設としてはこのほか、地下鉄出入口、警察派出所、植樹帯などの施設も含まれる。これらの施設装置は近年、デザイン的に一つの方向性を持たせて設置されるケースが見られる。例えば、街路によって、モダンなデザインを採用したり、伝統的なデザインで統一したり、商店街のショッピングプロムナードでは、ゲート施設や店舗の看板、案内表示板等に統一性を持たせて一貫したストリート・ファニチャーを設置することがある。

スプロール現象

都市郊外部のスプロール化(urban sprawl)を指し、都市が無秩序に拡大してゆく現象のこと。スプロールとはむやみに広がるといった意味。

セール・アンド・リースバック

(sale and lease back)

不動産の所有者が当該不動産を売却(または信託)し、売却代金(または信託受益権)を受領すると同時に、譲受人(または受託者)から当該物件を賃借する取引。不動産の所有と利用を分離する流動化手法の一つである。原所有者が引き続き当該不動産を利用するため、利用実態が変わらない一方で、資金調達手法の多様化の実現、不動産のオフバランス化や売却代金の獲得による財務指標の改善等の効果を有している。

Smart Growth(スマートグロース)

衣食住の都市機能をコンパクトにすることにより、インフラ整備等開発コストの効率化と開発による環境負荷の低減を可能にするという都市開発コンセプト。人口増加が見込まれたアメリカにおいて、「コミュニティーにおいて交通量を減らしながら都市が成長するためにはどのような開発を行えばよいか」という問いに対して生まれた。

Smart Shrink(スマートシュリンク)

持続可能な地域の形成を目指す成長管理を意味するスマートグロース(Smart Growth)の対語で、絶対的な人口減少下で住民の生活の質(Quality Of Life)を維持・向上していくための地域マネージメント手法を総称する概念。地域が、積極的に公共事業や公共サービスの供給を効率化する一方、特異性を見出して地域間の競争力を確保するなど、「賢く、縮小していかなければならない」ということを意味している 。

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タ行

タウンモビリティ

電動スクーター、車椅子などを商店街に用意し、障害・病気・ケガ・高齢などのため常時または一時的にスムースな移動が難しい人々に無料で提供し、ショッピングを含めたまちの諸施設を利用できるようにするシステムのこと。

地域ブランド

地域の特産品等を他地域のものと差別化を図るためにブランド化されたもの。地域の特産品にその産地の地域名を付けるなどの表示が大半である。従来の商標法では、地域名と商品名のみから成る表示は、その識別性への疑義や独占使用についての批判から、一部を除き商標登録を受けることはできなかった。そこで、地域名と商品名から成る商標でも登録できるように、2005年に商標法の一部を改正、06年4月より地域団体商標制度が導入されている。

テナントミックス

商業施設の魅力を高めるための商業施設を構成するテナント(店舗)の業種、業態の組み合わせのこと。

トランジットモール

公共交通機関に開放されている歩行者専用道路(歩行者ゾーン)のこと。中心市街地のメインストリートなどで一般車両を制限し、道路を歩行者・自転車とバスや路面電車などの公共交通機関に解放することでまちの賑わいを創出しようとするもの。欧米各国で実施されている事例が多い。

TIF

TIFとは、Tax Increment Financingの略で、米国で広く利用されている独自の財政策であり、特に衰退した中心市街地における経済再生のための一方策。TIF地区として指定された区域では、財産税課税評価額が一定期間固定され、新たな開発等を通じ生み出される課税評価増加額に伴う税増分は、当該地区における基盤整備の財源や民間事業者への補助金などの開発財源として還元される。また、TIF存続中は、当該自治体の税徴収額が増加しないが、将来の税増加額を償還財源として債券を発行し事業を行うことや、基金に税増加額が積み立てられた段階で事業を行う方法等が可能となる。開発利益が生じなければ成立しないため、ポテンシャルの低い開発を排除する効果、また、地域の開発利益を地域内に再投資することから、第三者の信頼も得やすいという効果を持つ。そのほか、透明性の高い決定プロセスや、民間活力を引き出すための工夫、事業に伴う財政的リスクの軽減等に効果があると考えられる。

TMO

TMOとは、Town Management Organization の略で、中心市街地における商業まちづくりをマネージメント(運営・管理)する機関をいう。役割としては、様々な主体が参加するまちの運営を横断的・総合的に調整し、プロデュースすることである。

TND

(traditional neighborhood development)

1970年代米国各地で試みられた伝統的なまちづくりで、民間デベロッパーによる住宅地開発の手法として応用されてきたもの。乱雑に、また有効面積最大限に開発をするのではなく、その地域の特色や環境を重視した開発であり、そのコンセプトは大まかに次のとおり。@多様な用途の施設が共存する、A主要施設に歩いてアクセスできるような適当なスケール感がある、B地域性に配慮した変化に富んだ多様な表情を持っている、C環境的配慮がなされている。このような開発には民間デベロッパーの資金力と官側の用途地域変更や規制緩和等、相互協力のもと、事業を展開していく公民連携が不可欠である。

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ナ行
   

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ハ行

パーク・アンド・ライド

自動車を郊外の駐車場に停車させ、そこから鉄道や路線バスなどの公共交通機関に乗り換えて目的地まで向かう方法。交通渋滞の緩和や、環境対策として有効な手段であるとされている。

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マ行

まちづくり三法

「都市計画法」「中心市街地活性化法」「大規模小売店舗立地法(大店立地法)」の総称で中心市街地を活性化させるための法案。土地の利用規制を促進し(都市計画法)、生活環境への影響など社会的規制の側面から大型店出店の新たな調整の仕組みを定め(大規模小売店舗立地法)、活性化活動を支援し、中心市街地の空洞化を食い止める(中心市街地活性化法)ことを目的としている。

Mixed Use

一つのプロジェクトにおいて複合用途を盛り込む都市開発コンセプト。アメリカの大型開発では主流なコンセプトのひとつとなっている。Live、Work、Playの衣食住娯楽をプロジェクト内で満たすため、高級ブティックから庶民的な店舗まで各種のテナントを配置することが一般的。居住者などの顧客からすれば、24時間、生活を便利かつ快適に楽しむことができ、ビルオーナーからすれば常時複数の収入源を確保することができる、などのメリットがある。

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ヤ行

家守

家守とは、江戸時代に地主・家主に代わって、土地・家を管理し、地代・家賃を取り立て所有者に納める人のこと。相応しい店子を誘致・選定すると共に、店子の生計がたつように様々な支援を行うなど、エリアマネージメントの役割を担っていた。

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ラ行

LRT

LRT(Light Rail Transit)は、路面電車の発展形ともいえる次世代の軌道系交通システムのことで、低床式車両等による乗降容易性、定時性、快適性などの面で優れているとされる。海外ではストラスブール(フランス)やフライブルグ(ドイツ)等で運行され、中心市街地の活性化に寄与している。日本では2006年4月に富山市で国内初の本格的なLRTが導入されている。

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ワ行

 

 

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