まちなか再生事業事例紹介


 香川県高松市(丸亀町商店街A街区再開発)
 〜定期借地権を活用した再開発〜

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1) 事業概要および特徴

400年の歴史のある丸亀町商店街では、1988年の400年祭をきっかけに500年祭もできるようにしたい、ということからハード面におけるまちづくりに着手し始めた。着手当時は、歩行者はピークの2/3、売上は280億円から120億円へと減少し、バブル崩壊の影響で地価も下がっていた。なお、1970年に商店街で株式会社をつくり、用地を取得して共同駐車場事業を始め、成功を収めるなど、小さな成功体験を積上げており、その経験がまちづくりのきっかけにもなっている。

A街区では平成18年12月に再開発ビル(高松丸亀町壱番街)がオープン、第一に高層化しない戦略を取り、1〜3階が商業フロア、4階がレストランやコミュニティ施設、5〜9階を住宅とし、職住一致の戦略を取っている。商業フロアには、隣接する三越も入店する。

B〜G街区を含めた丸亀町商店街全体のまちづくりの目標と方針を共有するために、平成17年に、「タウンマネジメントプログラム」を策定した。この中では、デザインコードと事業プログラムとMD戦略を3つの柱として掲げている。
高松丸亀町壱番街 高松丸亀町壱番街の街並み
高松丸亀町壱番街 高松丸亀町壱番街の街並み
※四国経済産業局HP(http://www.shikoku.meti.go.jp/)より

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2) コンセプト、誘致店舗・テナント

A街区のコンセプトは「セレクトショップストリート」である。トップライフゾーンにはコーチ、グッチ、ポッテガベネタが、ラグジュアリーブランドショップとしては、ブルガリ、カルティエ、ヨーガンレール、マックスマーラ等が入居している。また、ファッションショップとしてギャップやセンスアップした地元の店舗、家電ショップや紳士服店が出店している。

休憩スペースとしてはパパスカフェ、地元スイーツ店の他、無料の休憩バルコニーを設置。書店は紀伊國屋書店が入店。平成19年5月には三國清三氏による地産地消レストランがオープン予定である。

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3) 事業遂行上のキーパースンとその役割

丸亀町商店街振興組合鹿庭理事長、明石常務理事と(株)まちづくりカンパニー・シープネットワーク代表取締役の西郷氏、千葉大学工学部福川教授による長期的なまちづくりへの取組みが奏功した。

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4) 行政、民間、コミュニティ等のコラボレーションについて

まちづくり会社は第三セクター方式の株式会社である。

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5) 成功の要因

定期借地の導入と地代の「劣後化」。期待利回り7%/年で地代を設定するも、地代の額は商業施設の売上により変動する契約としている。また、都市再生緊急整備地域の指定を受け、地元提案型事業として事業を実施している。

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6) 苦労した点、課題

B〜G街区は、今後、既存店舗の改修と小規模連鎖型再開発を上手く連携させて全体を造り上げていかなくてはならない。

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7) 権利者調整について

「所有と運営の分離」が行われている。そのため、従前の土地に係る権利を土地・建物の区分所有に権利変換する通常の方法でなく、土地に係る権利を従前のままに維持し、そこに施設建設のための定期借地権を設定した。また定期借地権に係る権利金を設定しないことにより事業費を大幅に圧縮することができた。さらに地権者は、従前の建物の権利変換によって、共有形態で店舗を取得することとしたため、地権者の共同出資により設立する会社による店舗保留床の取得が可能となり、地権者21人のうち14人が出店を前提として共同出資により会社を設立、その会社が店舗保留床を取得した。このようなスキームを利用することにより地権者によるリスクテイクが行われている。

なお、共同出資会社による店舗運営では、地権者が出店する場合、共同出資会社から店舗を賃借し、共同出資会社が店舗全体のテナント・リーシングを実施することとしている。

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8) 事業性(採算性)確保のための方策

市街地再開発事業関連の補助金、中小企業支援関連の補助金、高度化資金(無利子融資)、都市再生ファンドを活用。

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9) 現状の政策支援の評価

市民のための広場や安い家賃の実現が可能であり、また、事業の実現の結果、税金(固定資産税、消費税、法人税、所得税等)で返すことができる。

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10) 新たにどのような政策支援が必要か

11) その他

丸亀町商店街A街区再開発のスキーム概略
丸亀町商店街A街区再開発のスキーム概略

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